Cómo valoramos un piso con IA

Esta página explica cómo valoramos una vivienda, de dónde salen los datos y dónde interviene la IA. Es para quien quiere saber de dónde sale el precio de salida que le proponemos.

El principio

El precio que propone una valoración no es el que quieres oír. Es el que se justifica con ventas reales. Y el precio de salida lo decides tú.

Precio anunciado y precio de cierre

Son dos cosas distintas y casi nunca coinciden.

• El precio anunciado es lo que alguien pide en un portal. Es una pretensión: puede estar meses sin moverse y no demuestra nada.
• El precio de cierre es lo que se pagó de verdad ante notario.

Nosotros valoramos con precios de cierre. El anunciado también se mira, pero para otra cosa: para saber contra qué compite tu casa ahora mismo.

De dónde salen los datos

Dato	Fuente	Qué da	Qué no da
Precios de cierre	Portal Estadístico del Notariado	Lo que se ha pagado de verdad, por zona y periodo, a partir de las escrituras	No da el detalle de cada vivienda: no sabe si aquel piso tenía ascensor, reforma o terraza
Oferta que compite ahora	Portales de anuncios	Qué hay publicado hoy parecido a tu casa y a qué precio	No da precios de cierre: son pretensiones, no ventas

Esa es la limitación honesta del dato notarial: dice cuánto se paga en una zona, no cuánto vale tu piso concreto. El resto del trabajo es ajustar ese punto de partida con las 17 variables de tu vivienda.

Qué hacemos si no hay comparables suficientes

Pasa en pueblos pequeños, en viviendas muy singulares y en zonas con pocas operaciones. Entonces:

1. Lo decimos. No rellenamos el hueco con una cifra que suene bien.
2. Ampliamos el ámbito de comparación y lo dejamos escrito: de qué zona y de qué periodo estamos tirando.
3. Damos más peso a la oferta que compite ahora y al tiempo que tardan en venderse esas casas.
4. Entregamos un rango más amplio, y explicamos por qué es más amplio.

Un rango honesto es más útil que un número exacto que no se sostiene.

Qué se mira: 17 variables

De la vivienda (9)

1. Superficie construida y útil.
2. Distribución y número de habitaciones.
3. Planta, ascensor y accesibilidad.
4. Estado de conservación.
5. Año y calidad de construcción.
6. Orientación y luz.
7. Exteriores.
8. Certificado energético.
9. Extras, como garaje o trastero.

Del edificio y la zona (3)

1. Estado del edificio, ITE y derramas.
2. Gastos de comunidad.
3. Servicios, transporte y entorno.

Del mercado (4)

1. Precios de cierre según el Portal Estadístico del Notariado.
2. Oferta que compite ahora.
3. Tiempo medio hasta la venta.
4. Operaciones registradas.

De la situación (1)

1. Cargas, arrendamientos y cualquier cosa que condicione la venta.

Dónde ayuda la IA

1. Ordena los datos. Recoge lo que aporta el propietario y los documentos, y los organiza por las cuatro familias.
2. Detecta lo que falta. Señala las variables sin dato y lo que puede frenar la firma.
3. Compara con ventas reales. Pone la vivienda frente a los precios de cierre del notariado.
4. Propone un rango y explica el razonamiento. Cada número viene con su porqué.

Dónde no decide

• No fija el precio de salida. Lo fijas tú.
• No inventa datos. Un dato sin fuente se marca como hueco.
• No sustituye a la persona. Una persona de Hopp revisa el resultado y lo entrega.
• No pondera a su aire. El peso de cada variable lo define Hopp, no el modelo.

Cómo es la ficha de valoración

VALORACIÓN · [vivienda sin dirección exacta]

1. Lo que sabemos
   Vivienda: ____
   Edificio y zona: ____
   Situación: ____

2. Lo que falta
   - ____

3. Lo que dice el mercado
   Precios de cierre: ____ (fuente: Portal Estadístico del Notariado)
   Oferta que compite ahora: ____ (fuente: portales de anuncios)

4. Rango propuesto: ____ a ____
   Por qué: ____

5. Lo que decide el propietario
   Precio de salida: ____

Los huecos de esta plantilla son intencionados: es el formulario en blanco, no una valoración a medias. Una ficha rellena con datos de ejemplo parecería más completa y sería menos fiable.

Lo que no está aquí

No publicamos una valoración completa de una casa ni la ponderación exacta de cada variable. Aplicar este método a tu vivienda es parte del plan de tu venta.

¿Le serviría esto a alguien que conoces? Reenvíaselo.